הקצאת קרקע, מבנה ופטור ארנונה

המדריך נבדק ביום 30.07.2026 מול שירות רשות מקרקעי ישראל, נוהלי משרד הפנים, דוח מבקר המדינה, הוראות הפטור למוסד מתנדב והנחיות רשות מקומית עדכניות לשנת 2026. מדיניות הקצאות, מלאי נכסים, טפסים ומועדי הגשה משתנים בין רשויות; יש לבדוק מחדש עד 28.10.2026 ובכל מקרה לפני הגשה, חתימה או שינוי שימוש.

התשובה הקצרה

עמותה אינה מקבלת קרקע, מבנה או פטור מארנונה רק משום שהיא גוף ללא כוונת רווח. מדובר בשלושה מסלולים נפרדים:

1. הקצאה מרשות מקומית של קרקע או מבנה שבשליטתה, בדרך כלל ללא תמורה או בתמורה סמלית, לפי נוהל הקצאות, תבחיני הרשות, פרסום, התנגדויות, ועדת הקצאות, מועצת הרשות וחוזה.
2. הקצאה מרשות מקרקעי ישראל בפטור ממכרז למוסד ציבורי, לפי תנאי רמ״י, ייעוד תכנוני, מסמכי חובה ובדיקת היחידות המקצועיות.
3. פטור חלקי מארנונה למוסד מתנדב לשירות הציבור לפי סעיף 5(י) לפקודת הפיטורין. זהו הליך נפרד, ביחס לנכס מסוים ולשימוש שנעשה בו, והוא אינו נובע אוטומטית מהקצאת הנכס או מרישום העמותה.

גם הקצאה “ללא תמורה” אינה נכס חינם. העמותה עשויה לשאת בארנונה, תחזוקה, ביטוח, התאמות נגישות, רישוי, תכנון, היטלים, בנייה, שמירה והחזרת הנכס. לכן לפני הגשה הוועד צריך להוכיח צורך ציבורי מקומי, התאמה למטרות, יכולת מימון והפעלה לאורך זמן, ולא רק יכולת לזכות בהקצאה.

מהם השלבים לקבלת הקצאת קרקע או מבנה ופטור ארנונה למוסד מתנדב?

שלב 1: מגדירים איזה נכס ואיזה מסלול מבקשים

תחילה מבררים מי בעל הזכויות בנכס ומי מוסמך להעמידו לשימוש:

• נכס עירוני או נכס שהרשות המקומית מחזיקה בו — פונים ליחידת הנכסים או ההקצאות של הרשות המקומית.
• מקרקעי ישראל שאינם במסלול הקצאה עירוני — בודקים את שירות רמ״י ואת המרחב העסקי המטפל בנכס.
• שכירות מבעלים פרטי — זו התקשרות חוזית רגילה, לא “הקצאה”.
• שימוש זמני בחדר, מתנ״ס, בית ספר או מתקן אחר — בודקים אם מדובר ברשות שימוש, התקשרות שירותים, תמיכה בשווה כסף או הקצאה המחייבת את הנוהל.

אין להסתפק באמירה בעל פה של נבחר ציבור, עובד רשות או מנהל מוסד. עד שאין החלטה מוסמכת וחוזה תקף, העמותה אינה צריכה לבנות, להשקיע סכומים מהותיים, להעביר פעילות או להציג לציבור כאילו הנכס הובטח לה. מבקר המדינה הבהיר כי עסקה במקרקעי רשות עשויה לדרוש החלטת מועצה ברוב חבריה ואישור שר הפנים או מי שהוסמך לכך; חוזה הטעון אישור ולא אושר אינו מקנה זכות תקפה.

שלב 2: בודקים התאמה תכנונית וציבורית

מנסחים דף צורך קצר ומגובה נתונים:

• איזו אוכלוסייה מקומית תקבל שירות ובאיזה היקף;
• מה חסר כיום ומה החלופה בלי הנכס;
• מה השימוש המדויק בכל חלק בנכס;
• אילו שעות וימים תהיה פעילות;
• האם קיימת נגישות או אפשרות מעשית להנגשה;
• האם נדרשים היתר בנייה, שימוש חורג, רישיון עסק, אישור בטיחות, כיבוי אש, תברואה או אישור משרד ממשלתי;
• האם השימוש תואם את מטרות העמותה, התב״ע והפרוגרמה העירונית.

נוהל ההקצאות נועד לחלק משאב ציבורי מוגבל בשוויון, בשקיפות וביעילות. הוא אינו מבטיח נכס לכל עמותה. הרשות צריכה לשקול את צורכי היישוב, מלאי הנכסים, שימושים מתחרים ויכולת ביצוע. שירות רמ״י דורש, בין היתר, תוכנית מאושרת המייעדת את הקרקע למטרה המבוקשת ומגביל את המסלול למטרות ציבוריות מוכרות.

שלב 3: הוועד מאשר כניסה לתהליך

פרוטוקול הוועד צריך לכלול לפחות:

• הנכס או סוג הנכס המבוקש והמטרה הציבורית;
• התאמה למטרות הרשומות ולתוכנית העבודה;
• אומדן השקעה, הפעלה והתחייבויות רב־שנתיות;
• מקורות מימון צפויים והפער שעדיין אינו ממומן;
• זהות מי שמכין ומגיש את הבקשה;
• זיקות אפשריות לנבחרי ציבור, עובדים, קבלנים או בעלי תפקידים והדרך לטפל בניגוד עניינים;
• גבולות סמכות למשא ומתן ותנאים שמחייבים חזרה לוועד;
• איסור להתחיל שימוש או השקעה לפני חוזה ואישורים.

הוועד אינו מאשר רק “לקבל נכס”. הוא מאשר פרויקט שעשוי ליצור עלויות קבועות, התחייבות להפעיל שירות, סיכון בנייה וסיכון השבה. אם הפרויקט משנה מהותית את פעילות העמותה או מסכן חלק ניכר מנכסיה, יש לשקול גם החלטה באסיפה הכללית וייעוץ מקצועי לפי התקנון והנסיבות.

שלב 4: בונים תיק מסמכים

הדרישות המדויקות נקבעות בידי הגוף המקצה, אולם תיק מוכן מראש כולל בדרך כלל:

• תעודת רישום ומסמכי יסוד מעודכנים;
• מטרות ותקנון תקפים;
• אישור ניהול תקין או אישור מתאים לשלב חיי העמותה;
• אישורי מס, ניכוי מס במקור ומעמד במע״מ;
• דוחות כספיים מאושרים, מאזן בוחן ותקציב נוכחי;
• דוח מילולי ותיאור פעילות;
• רשימת חברי ועד, ועדת ביקורת ומורשי חתימה;
• נתוני שכר ובעלי תפקידים, כאשר הטופס דורש זאת;
• רישיון עסק ואישורים מקצועיים, אם נדרשים;
• פרוגרמה תכנונית, תרשים שימושים והערכת שטח;
• תוכנית כספית לבנייה, ציוד, תחזוקה והפעלה;
• אסמכתאות למקורות מימון ולא רק תחזית תרומות;
• הצהרות בדבר זיקות, נכסים אחרים ובקשות מקבילות;
• החלטת ועד והסמכת מורשי החתימה.

כדוגמה ליישום מקומי, עיריית תל אביב-יפו מפרסמת רשימת מסמכים רחבה, ובפרויקט בנייה דורשת תוכנית מימון, ציוד, אחזקה ותפעול וכן ראיה למקורות זמינים. זו אינה רשימה אחידה לכל ישראל, אבל היא ממחישה את רמת הבשלות שרשות עשויה לדרוש. יש להוריד את הטופס החי של הרשות הרלוונטית ביום ההגשה.

שלב 5: מגישים לפי התבחינים והפרסום החי

בהקצאה עירונית בודקים באתר הרשות:

• נוהל הקצאות ותבחינים;
• ספר הקצאות ומלאי נכסים, אם פורסמו;
• קול קורא או הודעה על נכס;
• טופס, כתובת הגשה ומועד אחרון;
• דרישה לעותקים, חתימות, אימות עורך דין או הגשה דיגיטלית;
• עלויות פרסום או אגרות;
• איש קשר ודרך לקבל אישור קליטה.

שומרים חבילת הגשה סגורה: כל הקבצים, גרסה חתומה, אסמכתת מסירה, תאריך ושם המקבל. בקשה “מושלמת” היא בקשה שמאפשרת לוועדה להשוות בין מועמדים. משפטים כלליים על פעילות חשובה אינם מחליפים מספר נהנים, לוח פעילות, תקציב, מדדי צורך ויכולת ביצוע.

במסלול רמ״י, שירות הרשות קובע כי הבקשה מוגשת עם מסמכי החובה למרחב העסקי שבתחומו מצויה הקרקע. אם המסמכים תקינים, הבקשה מועברת לבדיקת ועדת בעלויות וליחידות המקצועיות; תיקון עשוי להביא להחזרת החבילה להגשה מחדש, ורמ״י רשאית לדחות, לאשר בתנאים או להתנות את הדיון.

שלב 6: הוועדה, הפרסום וההתנגדויות

בהליך עירוני טיפוסי ועדה מקצועית בוחנת את הבקשה מול התבחינים והפרוגרמה. לאחר מכן מתקיימים פרסומים המאפשרים לגופים אחרים לבקש את הנכס ולציבור להגיש התנגדויות. סדר השלבים, משך הפרסום וזהות המוסדות המאשרים נקבעים בנוהל המחייב ובמדיניות הרשות.

העמותה צריכה להתייחס להתנגדות עניינית באמצעות נתונים ולא באמצעות לחץ פוליטי: צורך, שוויון בנגישות לשירות, התאמת שטח, יכולת הפעלה, מניעת מטרד וחלופות. אין ליצור קשר בלתי מתועד עם חבר ועדה או נבחר בעל זיקה לבקשה. שקיפות מגינה גם על העמותה מפני ביטול עתידי בטענה שההקצאה הושגה בהליך פגום.

שלב 7: אישורים וחוזה

אישור ועדת הקצאות לבדו אינו סוף התהליך. לפי סוג הרשות, הנכס, התקופה והעסקה עשויים להידרש:

• המלצת ועדת ההקצאות;
• החלטת מועצת הרשות;
• אישור משרד הפנים או גורם מוסמך;
• אישור רמ״י כאשר זכויות הרשות כפופות לו;
• חוזה רשות שימוש או הקצאה;
• אישורי תכנון, רישוי ובנייה.

לפני חתימה מסמנים בחוזה את תקופת ההקצאה, מועד מסירה, מטרה מותרת, איסור שימוש אחר, בנייה והשקעות, בעלות במחוברים, תחזוקה, ביטוח, ארנונה והיטלים, נגישות, בטיחות, שימוש בידי צד שלישי, דיווח, ביקורת, הפרה, ביטול, פינוי והשבת השקעות. אין להניח שהרשות תפצה על שיפוץ אם החוזה מסתיים. הקצאה לתקופה ארוכה עשויה להיות כפופה לאישור נוסף; לדוגמה, ההנחיה העירונית של תל אביב מציינת כי הקצאה מעל חמש שנים טעונה אישור שר הפנים.

שלב 8: רק לאחר מכן מפעילים ומפקחים

פותחים “תיק נכס” ובו:

• החלטות וחוזה תקף;
• תוכניות והיתרים;
• פרוטוקול מסירה ותמונות מצב;
• פוליסות ואישורי בטיחות;
• חשבונות ארנונה, מים, חשמל ותחזוקה;
• לוח אבני דרך לבנייה ולהפעלה;
• דוחות פעילות ושימוש בפועל;
• ביקורות הרשות ותיקון ליקויים;
• תאריך חידוש או סיום והתרעות מוקדמות.

הנכס משמש רק למטרה ולגוף שאושרו. השכרה, מתן חדר קבוע לגוף אחר, מגורים, אירועים מסחריים או שינוי אוכלוסיית יעד עלולים להיות הפרה גם אם ההכנסה מיועדת לעמותה. מבקר המדינה תיעד מקרים שבהם שימוש פרטי, שימוש גוף אחר, בנייה ללא היתר או העדר התקדמות פגעו בהקצאה.

שלב 9: מגישים בקשת ארנונה נפרדת

הקצאת נכס אינה פטור ארנונה. גם נכס שנמסר ללא תמורה עשוי לחייב את העמותה בארנונה ובהוצאות נוספות. רשות מקומית אף מפרסמת במפורש שכל העלויות האחרות, ובהן ארנונה, תחזוקה, חשמל, אגרות והיטלים, חלות על הגוף שקיבל את הנכס.

אם העמותה מבקשת הכרה כ“מוסד מתנדב לשירות הציבור” לפי סעיף 5(י), היא מגישה בקשה לרשות שבה נמצא הנכס, בטופס ובמסמכים הנדרשים. אם יש נכסים ברשויות שונות, מגישים בקשה נפרדת לכל רשות. הבקשה נבחנת הן ביחס למוסד והן ביחס לכל נכס ולשימוש בפועל. רישום כעמותה, סעיף 46 או ניהול תקין אינם יוצרים פטור אוטומטי.

תנאי הפטור למוסד מתנדב

הפטור לפי סעיף 5(י) הוא בדרך כלל פטור חלקי של שני שלישים, ולא פטור מלא מכל ארנונה. על המוסד לעמוד בכל התבחינים שנקבעו, ובהם, בתמצית:

• מטרתו להעלות את רווחת הציבור;
• השירות ניתן ללא תמורה, או בתמורה הנמוכה באופן מהותי ממחיר השוק ומשקפת התנדבותיות;
• הוא אינו פועל למטרת רווח והפעילות העסקית, אם קיימת, שולית;
• מנהלים ופטרונים אינם מפיקים טובת הנאה אישית, למעט שכר סביר לפי תרומה ישירה ובהתאם למגבלות הנוהל;
• הפעילות משרתת בעיקר את קהילת הרשות, בכפוף לחריגים שנקבעו;
• הפעילות בתחום שהרשות מוסמכת לפעול בו;
• מדובר בפעילות מתמשכת ולא בגוף שהוקם למקרה נקודתי;
• שיעור התמיכות הציבוריות נבחן לפי גבולות הנוהל;
• אין פעילות פוליטית או תמיכה מגוף פוליטי;
• הנכס המסוים משמש אך ורק לשירות ההתנדבותי ואינו משמש אדם או גוף אחר;
• לעמותה אישור ניהול תקין תקף;
• הנכס אינו מקבל פטור לפי סעיף אחר בפקודה.

גם כאשר התבחינים מתקיימים, המועצה רשאית להביא בחשבון את מצבה הכספי ואת אובדן ההכנסה לרשות. לכן אין לרשום בתקציב “אפס ארנונה” לפני החלטה כתובה.

מועדים ותוקף

לפי כללי משרד הפנים, הבקשה לשנה הראשונה מוגשת עד 1 באפריל. ועדת משנה מוסמכת יכולה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את ההגשה עד 90 ימים. תיקון משנת 2023 קבע כי החלטת מועצת הרשות תינתן לא יאוחר מ־15 ביולי של שנת ההגשה. פטור מאושר ניתן לשלוש שנים, אך בתחילת השנה השנייה והשלישית יש להגיש עד 1 באפריל תצהיר שלא חל שינוי במטרות ובפעילות.

בפועל יש לבדוק את דף הרשות בכל שנה. לדוגמה, עיריית תל אביב-יפו פרסמה בקשה לשנים 2026–2028 ומועד 1 באפריל, וכן דרישה לתצהיר בשנים השנייה והשלישית. טופס מקומי עשוי לדרוש מסמכים או דרך הגשה נוספים.

אם הבקשה נדחתה

הרשות צריכה למסור החלטה מנומקת. לפי הנוהל, מוסד שבקשתו נדחתה רשאי לפנות לממונה על המחוז בתוך 90 ימים ממסירת ההודעה, בצירוף הבקשה המקורית, החלטת המועצה וחוות דעת ועדת ההנחות. הממונה אינו רשאי לאשר מוסד שאינו עומד בתנאים המצטברים. יש לבדוק את נוסח ההחלטה, דרך ההמצאה והמועד המדויק ולא להמתין לסוף השנה.

ערעור על חיוב, סיווג, שטח או זהות המחזיק עשוי להשתייך למסלול אחר של השגה וערר בארנונה. אין לערבב בין בקשת פטור כמוסד מתנדב לבין טענה שהחיוב עצמו שגוי. כאשר חשבון הארנונה ממשיך להיצבר, יש לברר בכתב אם נדרש תשלום, הסדר או עיכוב גבייה; עצם הגשת הבקשה אינה מבטיחה הקפאה.

הקצאה עירונית לעומת הקצאת רמ״י

השם “הקצאת קרקע בפטור ממכרז” משמש לשני הקשרים שונים:

רשות מקומית מחלקת נכס ציבורי המצוי בבעלותה או בשליטתה לפי צורכי היישוב, פרוגרמה, תבחינים, ועדת הקצאות, פרסום, התנגדויות, מועצה וחוזה. ההליך הוא תחרותי ושוויוני גם אם אינו מכרז מחיר.

רמ״י בוחנת מוסד ציבורי ומטרה ציבורית לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות. שירות רמ״י דורש, בין היתר, עמותה רשומה העומדת בתנאים, מטרה ציבורית, איסור חלוקת הכנסות, סעיף פירוק מתאים ותוכנית תקפה שמייעדת את הקרקע למטרה. רמ״י רשאית להתנות את האישור ולדרוש תשלום וחובות עבר.

כאשר רשות מקומית מחזיקה קרקע של רמ״י, ייתכן צורך בשני רבדים: הליך הקצאה עירוני ואישור או הסכמה הנובעים מזכויות רמ״י. יש לקבל מהעירייה תשובה כתובה מי אחראי לכל אישור; העמותה אינה יכולה להסיק מבעלות רשומה בלבד איזה מסלול חל.

בניית תקציב אמיתי לנכס

לפני הגשה מכינים לפחות שלושה תרחישים: מבנה קיים, מבנה הדורש התאמה, וקרקע הדורשת בנייה. לכל תרחיש כוללים:

• תכנון, מדידות, יועצים, היתרים ופיקוח;
• בנייה, שיפוץ, נגישות, בטיחות וכיבוי אש;
• חיבורי תשתית, ציוד וריהוט;
• ארנונה עד לקבלת פטור וגם שליש הארנונה אם יינתן הפטור החלקי;
• חשמל, מים, ניקיון, שמירה, תחזוקה וביטוח;
• שכר צוות והפעלת השירות;
• רזרבה לחריגות ועליית מחירים;
• עלות פינוי, השבה או החזרת הנכס.

התקציב מפריד בין כסף שכבר אושר, בקשות תמיכה שטרם הוכרעו ותרומות שעדיין אינן מחויבות. אם תנאי ההקצאה קובע מועד לבנייה או להפעלה, מימון שאינו ודאי אינו תוכנית ביצוע. מבקר המדינה הצביע על נכסים שעמדו ללא שימוש מפני שהגופים לא הוכיחו יכולת לסיים בנייה ולממן אחזקה.

דיווח חשבונאי וניהולי

הטיפול החשבונאי תלוי בזכות שהתקבלה, בתקופה, בהתחייבויות ובתקינה החלה; “שווי הנכס” אינו נרשם אוטומטית כהכנסה רק משום שהשימוש ניתן ללא תשלום. רואה החשבון צריך לעיין בהחלטה ובחוזה ולקבוע:

• האם מדובר ברשות שימוש, שכירות סמלית, חכירה או זכות אחרת;
• מי נושא בשיפורים ומי בעליהם בסיום;
• האם נוצרה התחייבות מותנית או התחייבות להפעלה;
• כיצד להציג הוצאות פיתוח, שימוש, תחזוקה ותמיכה בשווה כסף;
• מה נדרש בדוח המילולי ובביאורים;
• האם קיימת עסקה עם צד קשור או תמיכה מרשות.

מבחינה ניהולית מחזיקים פנקס נכסים ותיק חוזה, מתאימים את השימוש בפועל להחלטה, ומדווחים לוועד לפחות אחת לרבעון על תקציב, אבני דרך, אירועים חריגים ועמידה בתנאים. לשאלה העצמאית האם עמותה במתקן עירוני חייבת בשכירות וכיצד לדווח הקצאה ללא תמורה, יש לעבור לתשובה Q-226; המדריך כאן אינו מחליף את הסיווג החשבונאי הפרטני.

שינוי שימוש, שותף או השכרת משנה

לפני כל שינוי עוצרים ובודקים:

1. האם הפעילות החדשה בתוך מטרות העמותה;
2. האם היא בתוך מטרת ההקצאה והתוכנית;
3. האם החוזה מתיר שימוש בידי גוף אחר;
4. האם נדרש אישור ועד, מועצה, רמ״י, תכנון או רישוי;
5. האם השינוי פוגע בפטור הארנונה, הדורש שימוש ייחודי בנכס המסוים;
6. האם נוצרה פעילות עסקית, עסקה עם צד קשור או תמורה שיש לדווח עליה.

שיתוף פעולה חברתי טוב אינו היתר אוטומטי למסור חדר לעמותה אחרת. גם שימוש זמני או הכנסה לכיסוי הוצאות עלולים לשנות את התמונה החוזית והארנונית. מקבלים אישור מראש ובכתב, מעדכנים ביטוח ורישוי, ושומרים את ההחלטה בתיק הנכס.

טעויות נפוצות

• “אנחנו עמותה, לכן מגיע לנו נכס.” אין זכות אוטומטית; הרשות משווה צורך, תבחינים ומלאי.
• “נבחר הציבור הבטיח.” הבטחה אינה מחליפה ועדה, פרסום, מועצה, אישור וחוזה.
• “ללא תמורה פירושו ללא עלויות.” ארנונה, תחזוקה, בנייה והיטלים עשויים לחול במלואם.
• “סעיף 46 נותן פטור ארנונה.” אלה מסלולים שונים.
• “הגשנו בקשת פטור, לכן לא משלמים בינתיים.” יש לפעול לפי חשבון והוראות הרשות עד החלטה.
• “אפשר להתחיל לשפץ כדי להראות רצינות.” השקעה לפני זכות ואישורים עלולה לרדת לטמיון ואף להיחשב שימוש אסור.
• “אפשר לתת לשותף להשתמש בחדר.” שימוש צד שלישי עלול להפר חוזה ולבטל את תנאי הפטור.
• “האישור לשלוש שנים פועל לבד.” בשנים השנייה והשלישית נדרש תצהיר במועד.
• “חוזה ישן ממשיך כל עוד העירייה לא דרשה פינוי.” שימוש אחרי תום תקופה אינו תחליף לחידוש מוסמך.

תיק עבודה מומלץ

לפני ההגשה

• החלטת ועד וניתוח ניגוד עניינים;
• מסמך צורך ונתוני קהל;
• בדיקת מטרות, תכנון ורישוי;
• תקציב הקמה והפעלה רב־שנתי;
• מקורות מימון ורזרבה;
• כל מסמכי התאגיד והמס;
• טופס חי, תבחינים ומועד;
• אישור מסירה.

לפני החתימה

• מסמך החלטה מלא וכל האישורים;
• בדיקת זכויות הגוף המקצה;
• חוזה עם מטרות, תקופה, עלויות, שיפורים, ביטוח, פיקוח וסיום;
• אישור משפטי וחשבונאי;
• לוח אבני דרך;
• החלטת ועד סופית והסמכת חתימה.

בכל שנת שימוש

• חוזה וביטוחים בתוקף;
• התאמת שימוש למטרה;
• רישוי, בטיחות ונגישות;
• ביקורת תקציבית ופיזית;
• בקשת ארנונה או תצהיר במועד;
• דיווח לוועד ולרשות;
• תכנון חידוש לפחות חודשים מראש.

מתי חייבים ייעוץ פרטני

יש לקבל ייעוץ משפטי, תכנוני, חשבונאי או מיסויי לפני חתימה כאשר מדובר בבנייה, תקופה ארוכה, התחייבות מהותית, זכות של רמ״י, שימוש משותף, פעילות בתשלום, נכס למגורים, צד קשור, התנגדות ציבורית, שינוי ייעוד, פיגור בארנונה, בקשה שנדחתה או השקעה שהעמותה עלולה לאבד בסיום.

המדריך מספק מפת עבודה ובקרות. הוא אינו קובע שהעמותה זכאית לנכס או לפטור, אינו מחליף את התבחינים המקומיים ואינו מבטיח שהליך מסוים יסתיים במועד. המסמך הקובע הוא הדין, הנוהל, ההחלטה והחוזה התקפים ביום הפעולה.