האם עמותה שפועלת במתקן עירוני חייבת בשכירות ואיך מדווחים הקצאה ללא תמורה?

התשובה נבדקה ביום 30.07.2026 מול חוק העמותות, הנחיות רשות התאגידים, נוהל משרד הפנים להקצאת מקרקעין, שירות רשות מקרקעי ישראל, תקן חשבונאות 40 ועמדת המוסד לתקינה מיולי 2022 בעניין זכות שימוש ללא תמורה. יש לבדוק מחדש עד 28.10.2026 ולפני חידוש, שיפוץ, שינוי שימוש או עריכת הדוח.

התשובה הקצרה

לא כל עמותה שפועלת במתקן עירוני חייבת לשלם דמי שכירות. רשות מקומית יכולה, בהליך ובתנאים החלים, להקצות קרקע או מבנה ללא תמורה או בתמורה סמלית למוסד ציבור הפועל לטובת הציבור. אבל “העירייה מרשה לנו להיות שם” אינו תחליף להחלטה ולהסכם תקפים.

העמותה צריכה לזהות מהו הבסיס המשפטי:

• חוזה שכירות בתשלום;
• רשות שימוש או הסכם הפעלה;
• הקצאה ללא תמורה;
• הקצאה בתמורה סמלית;
• שימוש זמני הניתן לביטול;
• שימוש משותף בשעות מסוימות;
• או שימוש שאינו מוסדר כלל.

רק אחרי קריאת ההחלטה וההסכם יודעים אם קיימים דמי שכירות, מי משלם ארנונה, חשמל, תחזוקה, ביטוח ואגרות, מה תקופת השימוש ומהן מגבלותיו. “ללא תמורה” יכול להתייחס לדמי השימוש בלבד ולא לכל עלויות ההפעלה.

מבחינה חשבונאית, אין פקודת יומן אחת לכל מתקן עירוני. תקופה מוגדרת ואכיפה, שימוש ללא תקופה, זכות הניתנת לביטול ושכירות מתחת לשווי שוק מקבלים ניתוח שונה. רואה החשבון צריך את ההסכם, ההחלטות, התקופה, תנאי הביטול, השווי והמהותיות לפני קביעת הטיפול.

קודם מזהים את הזכות, לא את הכותרת

כותרת המסמך אינה מכריעה לבדה. הסכם שנקרא “שיתוף פעולה” יכול להעניק זכות שימוש במבנה; מסמך שנקרא “שכירות” יכול לכלול רכיב תמיכה; והקצאה יכולה להגביל את העמותה לשעות, קהל ומטרה מסוימים.

מכינים טבלת עובדות:

• מי הבעלים ומי הגוף המקצה;
• כתובת, גוש, חלקה, תת־חלקה ושטח;
• איזה חלק במתקן ניתן לעמותה;
• האם השימוש בלעדי או משותף;
• מהן השעות והמטרות המותרות;
• מועד תחילה וסיום;
• אפשרויות הארכה וביטול;
• דמי שכירות או שימוש;
• תשלומים סמליים;
• ארנונה, חשמל, מים, ניקיון, אבטחה ותחזוקה;
• שיפוצים, ציוד והשבת מצב לקדמותו;
• ביטוח ואחריות;
• איסור העברה, השכרה או שימוש של צד אחר;
• דיווחים וביקורות;
• תנאי פינוי.

אם אין מסמך או שלא ברור מי אישר, פונים לרשות להסדרה. רישום “שווי שכירות רעיוני” בספרים אינו מרפא שימוש ללא סמכות.

ההליך העירוני

נוהל משרד הפנים “הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או בתמורה סמלית” מסדיר הקצאת נכס בפטור ממכרז בידי רשות מקומית לגוף הפועל שלא למטרת רווח למטרה ציבורית. הנוהל מבוסס על שוויון, שקיפות, חיסכון, יעילות וטוהר מידות, וכולל הליך של בחינת צרכים, ועדת הקצאות, פרסום, אפשרות להתנגדויות, החלטות והסכם. יש להשתמש בנוסח המשולב ובנוהל המקומי העדכניים, משום שהתהליך והמסמכים עשויים להשתנות.

מנקודת מבט העמותה, תיק ההקצאה צריך לכלול לפחות:

1. הבקשה שהוגשה;
2. מסמכי העמותה ומטרותיה;
3. אישור ניהול תקין כאשר נדרש;
4. פרסום והחלטות ועדת ההקצאות;
5. החלטת המועצה והאישורים הנוספים שנדרשו;
6. מפה או תשריט;
7. הסכם חתום;
8. מסמך מסירה;
9. אישורי ביטוח ורישוי;
10. דיווחים שנתיים וחידושים.

אין להניח שהקצאה ישנה מתחדשת אוטומטית. שימוש לאחר פקיעת ההסכם, שינוי פעילות, העברת השימוש לעמותה אחרת או השכרת שעות לצד שלישי עלולים להפר את תנאי ההקצאה.

לא לבלבל בין עירייה לרשות מקרקעי ישראל

שירות רשות מקרקעי ישראל להקצאת קרקע בפטור ממכרז למוסדות ללא כוונת רווח עוסק בקרקע שבניהול רמ״י ובתנאי החלטות ונוהלי רמ״י. הוא דורש, בין היתר, מטרה ציבורית, איסור חלוקת רווחים ושימוש בהכנסות ובנכסים למטרות המוסד.

זהו מסלול נפרד מהקצאה של נכס עירוני מכוח נוהל משרד הפנים. כאשר עירייה, רמ״י וגוף נוסף מעורבים באותו נכס, בודקים את שרשרת הזכויות ואת האישורים של כל אחד. אישור העירייה להשתמש במבנה אינו בהכרח אישור בעל הקרקע, ולהפך.

האם “ללא תמורה” פירושו שאין שום תשלום?

לא. ההסכם יכול לקבוע אפס דמי שימוש ועדיין לחייב את העמותה ב:

• ארנונה או חיובים עירוניים;
• חשמל, מים, תקשורת וגז;
• ניקיון, שמירה ותחזוקה;
• ביטוח צד שלישי, מבנה או תכולה;
• רישוי עסק, בטיחות, נגישות וכיבוי אש;
• תיקונים והשבת המתקן;
• אגרות והיטלים;
• השתתפות בעלויות משותפות.

כל רכיב נבדק לפי ההסכם והדין. פטור מארנונה למוסד מתנדב, אם רלוונטי, הוא מסלול נפרד בעל תנאים ומסמכים; הקצאה ללא דמי שכירות אינה מעניקה אותו אוטומטית.

גם תשלום סמלי אינו בהכרח “שכר דירה רגיל”. צריך לבחון אם קיים רכיב הטבה בגובה ההפרש בין תנאי ההסכם לתנאי שווי הוגן, ומה משמעותו החשבונאית.

מה העמותה חייבת לעשות במתקן

החובות נקבעות בהסכם, אך נוהל פנימי צריך לכלול:

• שימוש רק למטרה ולקהל שאושרו;
• איסור פעילות פרטית או מסחרית שלא הותרה;
• איסור העברה או השכרת משנה ללא אישור;
• מרשם מפתחות והרשאות;
• בדיקות בטיחות, נגישות וביטוח;
• תחזוקה ותיקון ליקויים;
• הפרדת הכנסות והוצאות של המתקן;
• רישום ציוד של העמותה מול ציוד עירוני;
• דיווח אירוע, נזק או שימוש של צד שלישי;
• לוח חידוש ופינוי;
• אישור מראש לשיפוץ או שינוי מבני.

חוק העמותות והנחיות הרשם מחייבים להשתמש בנכסי העמותה לקידום מטרותיה ולנהל רישומים מלאים. גם כאשר הבעלות נשארת בעירייה, זכות השימוש היא משאב ציבורי שהוועד צריך לנהל ולפקח עליו.

הדיווח החשבונאי: ארבעה מצבים שונים

המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות פרסם ביולי 2022 עמדה ייעודית על זכות שימוש בפריט רכוש קבוע שהתקבלה ללא תמורה. הפרסום מסביר שזכות שימוש כזו היא נכס שהתקבל ללא תמורה ולא “שירות” בלבד, ומבחין בין תרחישים.

1. שימוש ללא תקופה מוגדרת וללא תמורה

כאשר הזכות ניתנה ללא תקופה מוגדרת — למשל ללא הסכם, מתחדשת בכל שנה או ניתנת לביטול בכל עת — הפרסום מסביר שהיא אינה מקיימת את הגדרת החכירה שבה נעשה שימוש בניתוח. לפי העמדה, בתקופת השימוש מוכרים בהכנסה מתרומה ובהוצאת שכירות לפי שווי הוגן.

זה אינו היתר לפעול בלי הסכם. זהו תיאור חשבונאי של עובדות קיימות; מבחינה משפטית עדיין צריך להסדיר את השימוש.

2. הבטחה בלתי מותנית לתקופות מוגדרות ללא תמורה

כאשר קיים מסמך ניתן לאימות, זכות ניתנת לאכיפה ומספר תקופות מוגדר, הפרסום מתייחס להכרה בהבטחה בתקופה שבה התקבלה, למדידה ולשחרור לאורך תקופת השימוש. השפעת ערך הזמן עשויה להיות רלוונטית כשהיא מהותית.

אין להסיק מכך שכל מכתב עירייה הוא הבטחה אכיפה. רואה החשבון והיועץ המשפטי בודקים סמכות, תנאים, אפשרות ביטול והאם נותרו תנאים שטרם התקיימו.

3. שכירות בתשלום נמוך משווי הוגן

אם העמותה משלמת דמי שכירות או שימוש הנמוכים מתנאי שוק, היא מטפלת בהסכם השכירות לפי המדיניות החשבונאית שלה ובוחנת בנפרד את רכיב התרומה בגובה ההפרש, כאשר מתקיימים תנאי ההכרה והמדידה.

אין לרשום אוטומטית הפרש לפי מחיר מודעה באינטרנט. נדרש בסיס שווי מתאים לנכס, למיקום, לתקופה, לשעות, למגבלות ולתחזוקה.

4. הסכם הפעלה או שימוש משותף

הסכם שבו העירייה רוכשת מן העמותה שירות, מעמידה שטח משותף, קובעת שעות או שומרת שליטה משמעותית דורש ניתוח נפרד. ייתכן שיש בו כמה רכיבים: שירות, תמיכה, זכות שימוש, התחייבות ביצוע והוצאות תפעול. אין לפצל או לאחד רכיבים בלי לקרוא את ההסכם.

אילו נתונים מעבירים לרואה החשבון

כדי לקבוע טיפול בלי לנחש, מוסרים:

• החלטת ההקצאה והסכם חתום;
• כל תיקון, הארכה והתכתבות;
• תשריט ושטח בפועל;
• מועד קבלת החזקה;
• תקופה, חידושים וביטול;
• דמי שימוש וכל עלות נלווית;
• מגבלות שימוש ותנאים;
• הערכת שווי והבסיס שלה, אם קיימת;
• שיפורים והשקעות שביצעה העמותה;
• התחייבות לפינוי או השבה;
• שימוש של גופים אחרים;
• אירועים לאחר תאריך הדוח.

תקן 40 קובע שנכסים שהתקבלו ללא תמורה או בתמורה חלקית נכללים לפי שווי הוגן כאשר הם מהותיים באופן כולל וניתן להעריך את השווי באופן מהימן. פרסום זכות השימוש מוסיף את הניתוח הספציפי.

התשובה אינה נותנת פקודות יומן, משום שהן תלויות בהגדרת הזכות, המדיניות החשבונאית, האכיפות, התקופה, השווי והמהותיות.

דיווח לרשויות ולמממנים

שירות טופס 1215 של רשות המסים מפנה גם לטופס 1216 על נכסים המשמשים למטרה ציבורית ולנספחים נוספים. רואה החשבון בודק אם וכיצד זכות השימוש והנכס נכללים בדיווח המס ובדוחות הכספיים.

בנוסף:

• בדוח המילולי מתארים פעילות, שירותים ואירועים לפי הדרישות;
• בדוחות לרשם מצרפים ביאורים וגילויים לפי הכללים;
• בדוח לתורם או למשרד מציגים את שווי ההשתתפות רק לפי הכללים וההסכם;
• בפרסומי העמותה אין להציג את המתקן כנכס בבעלותה אם מדובר בזכות שימוש;
• במרשם הפנימי מבחינים בין ציוד עירוני, ציוד עמותה ושיפורים.

הכנסה חשבונאית מתרומה ללא תזרים אינה כסף זמין. אין להשתמש בשווי הזכות כדי להציג יתרת מזומן או לכסות גירעון.

שיפוצים והשקעות

לפני שיפוץ בודקים:

• האם ההסכם מתיר אותו;
• מי מאשר תכנון והיתר;
• מי הבעלים של השיפור;
• מי נושא בעלות ובתחזוקה;
• מה קורה בסיום;
• האם נדרש להשיב את המצב;
• האם תקופת השימוש מצדיקה את ההשקעה;
• איך ההשקעה מטופלת חשבונאית;
• האם הכסף המממן מוגבל.

השקעה גדולה במבנה שניתן לפינוי בהתראה קצרה היא סיכון לוועד. אין להסתמך על הבטחה בעל פה שההקצאה “תוארך”.

טעויות נפוצות

• שימוש במתקן בלי החלטה והסכם;
• הנחה שללא חשבונית אין שכירות או הטבה;
• בלבול בין הקצאה עירונית להקצאת רמ״י;
• הנחה שאפס דמי שימוש פוטר מארנונה ותחזוקה;
• שימוש אחר מן המטרה;
• מסירת חדר או שעות לגוף אחר;
• רישום המתקן כבעלות העמותה;
• אי־דיווח על זכות ללא תמורה;
• קביעת שווי לפי נכס שאינו דומה;
• פקודת יומן בלי הסכם ובדיקת אכיפות;
• שיפוץ בלי אישור;
• המשך פעילות לאחר פקיעה;
• הצגת הכנסה רעיונית כמזומן;
• אי־הפרדה בין ציוד עירוני לציוד העמותה.

רשימת בדיקה

• [ ] זוהו הבעלים והגוף המקצה.
• [ ] נמצאו ההחלטה, האישורים וההסכם התקפים.
• [ ] זוהו השטח, התקופה, המטרה ותנאי הביטול.
• [ ] מופו דמי שימוש, חיובים והוצאות נלוות.
• [ ] נבדקו ארנונה, ביטוח, רישוי, בטיחות ונגישות בנפרד.
• [ ] הוגדרו איסור העברה ושימוש של צד שלישי.
• [ ] נבדקו חידוש, פינוי והשבת מצב.
• [ ] הופרדו נכסי העירייה, העמותה והשיפורים.
• [ ] רואה החשבון קיבל את כל המסמכים וניתח את סוג הזכות.
• [ ] שווי הוגן נתמך כאשר נדרש.
• [ ] נבדקו טופס 1215, טופס 1216 והדוחות לרשם.
• [ ] הוועד מקבל התראה לפני פקיעה או שינוי.

השורה התחתונה

עמותה אינה חייבת אוטומטית בדמי שכירות רק משום שהיא פועלת במתקן עירוני, אך היא חייבת בזכות שימוש חוקית, מתועדת ובתוקף ולעמוד בכל תנאיה. הקצאה ללא תמורה היא אפשרות מוסדרת, לא הסכמה בעל פה; והיא אינה מבטלת בהכרח ארנונה, תחזוקה, ביטוח או הוצאות אחרות. בדיווח החשבונאי מתחילים מן העובדות — תקופה, אכיפות, ביטול, תמורה ושווי — ומיישמים את תקן 40 ואת פרסום זכות השימוש בעזרת רואה החשבון, בלי להעתיק פקודת יומן ממקרה אחר.